做好住房公积金贷款的初审工作

电力18讯：    □ 南阳电力技工学校  张犁艳

    自河南省电力公司办理个人住房公积金贷款以来，基层单位经办者经常遇到职工提出这样的问题：“我能不能贷款？能贷多少？怎样贷？”现就如何做好个人住房公积金贷款（以下简称贷款）初审工作谈几点看法。
    一、熟悉贷款规定的对象和条件，了解职工的有关情况，确定其能否贷款。如果是在职职工，基本具备个人住房贷款管理办法所规定的条件，以本人或配偶的身份在本地购买或修建自住住房的，一般情况下可以贷款。刚参加工作不到半年，试用期未满的年轻职工，暂时不能贷款。年龄较大，离法定退休年龄少于1到3年的在职职工，可以劝说其不用贷款。非本人或配偶购买、修建住房的，或本人以及配偶不在本地购买、修建住房的，或修建住房主要是进行装修的，也不符合贷款条件。
    二、熟悉贷款额及利息的计算方法，帮助职工确定最佳贷款额和还款年限。省电力公司有关住房公积金贷款的规定是，每项贷款金额不得超过所购（建）住房总价款的70%，并且不突破60万元；每项贷款期限不超过退休年限，并且不突破30年，明确贷款金额和还款时间的上限。应根据职工本人及购建住房的情况，按条件分别计算，采用就低不就高的原则，帮助其确定贷款金额和还款期限。例如：某在职职工，男，现年50岁，干部类，身体健康，工作认真，信誉良好，个人住房公积金实存金额86315元，购商品住房总房款60万元，家庭月固定收入6000元，供养人口3人，拟在下月办理贷款。帮助该职工计算如下：按总购房款计算贷款金额为42万元，离法定退休年龄有10年为还款期限，月均还款4371.06元，供养人口月均生活保障费500元，3人计1500元，月均还款能力为4500元（大于应还款额），10年还贷款总额524527.20元，共需支付利息104527.20元，可以提取现存公积金8.6万元用于支付购房款。经办者通过比较建议该职工，同时办理贷款和公积金提取，贷款金额36万元，还款期限10年，月均还款3746.62元，总还款449594.40元，共支付利息89594.40元，两年以后可申请提前还款。如果贷款职工采用住房抵押担保或是自然人住房公积金担保，也将对贷款额和还款期限有一定的影响，需要另行再计算。
    三、熟悉办理贷款的程序和必备资料的内容，认真审查职工提供的资料。在了解和掌握职工有关情况的基础上，经办者帮助职工计算和确定贷款额与还款期限，是完成了贷款初审的前期准备工作，属于不成文的办理程序和基本步骤。当需要贷款的职工接受了单位的建议，可当面给其一份规定资料的清单，让其准备和提供。如果贷款职工采用的担保方式为单位担保和代扣代还，应先请其向单位领导（法人代表）提出担保的书面申请，说明购房的类别、建筑面积、总购房款额，申请贷款金额、还款期限、担保方式等，经单位领导（法人代表）批准后到单位人事（劳资）部门备案。当贷款职工提供了规定的资料以后，经办者负责初审时应特别认真，这是初审工作的重点。贷款职工本人或配偶购建住房的，应查看其本人和配偶的身份证、结婚证、户口本原件留复印件，以及相应的购房合同或协议、首付款发票（收据）的原件留复印件，原件与复印件的内容应一致无异，各个证件之间应有一定的相互联系，相互印证其真实性和有效性。特别应注意购房合同或协议中，所购房是否是住宅用房，如果是商业用房或办公及其它用房，则违背了住房公积金贷款的原则而不能贷款。如购买商品房所提供开发商的“五证一照”复印件，应仔细查看各证（照）的内容，开发商与售房单位应一致；建房位置应与开发商拥有土地使用权证、用地规划许可证附图中标明位置相一致；建设工程规划许可证和开工许可证中，应有购房合同或协议中标明的所购房屋楼栋号等，开工和预计竣工时间与购房合同或协议中最后付完房款时间、约定的交房时间大致相近，无明显漏洞和差异，防止开发商或售房商提供的“五证一照”有移花接木之嫌，造假坑骗我们的购房职工。同样，购买集资建房（本单位集资建房的除外）和二手房，或自建、大修自住房的，对所提供的资料也应认真查看，互相对照和印证，保证符合贷款所规定的项目和内容。
    当上述资料审查完备以后，经办者就能指导贷款职工填写贷款申请和贷款合同，在住房公积金管理系统输入有关信息，报省电力公司房改办待批。